Khung pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP. Từ giữa năm 2025, khung này được điều chỉnh bằng ba văn bản: Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP (ban hành và có hiệu lực ngày 15/8/2025)
Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 88/2024/NĐ-CP, trong đó:
- Khi quy hoạch, mốc giới hoặc hướng tuyến thay đổi sau khi đã có quyết định thu hồi đất, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được điều chỉnh quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường cho phù hợp thực tế.
- Với cây lâu năm thu hoạch nhiều lần không xác định được sản lượng còn lại, mức bồi thường bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; cấp tỉnh được ban hành đơn giá kể cả khi chưa có định mức kinh tế – kỹ thuật.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện bồi thường về đất ở mà không còn chỗ ở khác trong địa bàn xã được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc mua, thuê, thuê mua nhà ở. Thứ tự bố trí tái định cư: trong xã, sau đó là xã tương đồng, rồi đến vị trí thuận lợi.
Nghị quyết 254/2025/QH15 (thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ 01/01/2026)
Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một số điểm liên quan đến thu hồi đất:
- Thời hạn thông báo trước khi ra quyết định thu hồi đất chậm nhất là 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp; có thể thu hồi sớm hơn nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đồng ý.
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai 10 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm sinh hoạt chung của khu dân cư và trên cổng thông tin điện tử cấp xã.
- Trường hợp còn ý kiến không đồng ý, tổ chức đối thoại trong 30 ngày kể từ khi lấy ý kiến về phương án.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc bố trí tái định cư ngoài địa bàn xã nơi có đất thu hồi.
- Có quy định chuyển tiếp với quyết định thu hồi đất, phương án đã phê duyệt trước ngày 01/01/2026.
Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó có thu hồi phần diện tích còn lại chưa thỏa thuận được trong dự án và các trường hợp không được bồi thường về đất.
Lưu ý với dự án vay vốn nhà tài trợ
Các thay đổi trên rút ngắn và linh hoạt hơn một số bước thu hồi đất, nhưng chính sách của nhà tài trợ vẫn đặt yêu cầu riêng, như ESS5 của Ngân hàng Thế giới hay ESS5 của ADB: bồi thường theo chi phí thay thế, hoàn tất chi trả và bố trí tái định cư trước khi di dời, hỗ trợ phục hồi sinh kế, hỗ trợ cả người sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp. Kế hoạch tái định cư của dự án cần đối chiếu cả pháp luật Việt Nam hiện hành và chính sách của nhà tài trợ để xác định khoảng trống và biện pháp bù đắp, đồng thời kiểm tra quy định chuyển tiếp và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.